Observatorio Winahost · Volumen 3
El mercado del alquiler turístico en Madrid, barrio a barrio (2026)
El Observatorio Winahost analiza 127 submercados de Madrid y más de cinco años de evolución del mercado. Durante los últimos 12 meses, los ingresos anuales de un alojamiento activo típico se sitúan en 31.524 €, con un ADR de 132,10 € y una ocupación del 71 %. Al mismo tiempo, la oferta activa ha caído un 12,9 % interanual.
Fuente de datos de mercado: AirDNA. Análisis y elaboración: Observatorio Winahost.
Últimos 12 meses (agosto 2025 – julio 2026) · Serie histórica julio 2021 – julio 2026 · Actualizado 11 de agosto de 2026
Madrid en cifras
31.524 €
Ingresos anuales de un alojamiento típico
+16,3 % interanual
132,10 €
ADR (tarifa media diaria)
+15,1 % interanual
71 %
Ocupación
+1,0 % interanual
17.347
Anuncios activos
-12,9 % interanual
Ingresos anuales de un alojamiento típico son los ingresos de un alojamiento activo medio durante los últimos 12 meses, antes de gastos del anfitrión, e incluyen las tarifas nocturnas reservadas, la limpieza y otros cargos al huésped. No es la facturación total del mercado madrileño, no equivale a rentabilidad neta y no constituye una previsión individual. Los anuncios activos son alojamientos publicados en Airbnb y Vrbo, que no es lo mismo que las viviendas de uso turístico con licencia municipal: son dos recuentos distintos y no deben confundirse.
Índice Winahost de Mercado
Cinco dimensiones calculadas por el Observatorio, de 0 a 100. Las tres primeras sitúan a Madrid frente a las 20 ciudades españolas que analizamos en el Volumen 1: un 85 significa que Madrid está por encima del 85 % de ellas. Sustituye a las puntuaciones de terceros: es análisis propio y cualquiera puede recomprobarlo.
Demanda
Frente a las 20 ciudades
Ocupación del 72,1 %, por encima del 85 % de las ciudades analizadas.
Nivel de tarifa
Frente a las 20 ciudades
ADR de 134 €, ligeramente por encima de la mediana nacional (129 €).
Crecimiento
Frente a las 20 ciudades
Los ingresos suben un 14,1 %, frente a una mediana del 12,4 %.
Estabilidad anual
Escala propia declarada
La ocupación mensual varía un 9,7 % en torno a su media: poco estacional.
Equilibrio de la oferta
Escala propia declarada
Los anuncios activos caen un 11,7 % interanual: menos competencia.
Demanda, tarifa y crecimiento se expresan como posición de Madrid entre las 20 ciudades del Volumen 1 del Observatorio. Estabilidad y equilibrio de la oferta usan escala propia, porque no disponemos de serie mensual de las 20 ciudades: estabilidad = 100 menos el coeficiente de variación de la ocupación mensual sobre un tope del 30 % (referencia: Barcelona 7,8 %, Madrid 9,7 %); oferta = variación interanual de anuncios activos invertida, de +20 %→0 a −20 %→100. Periodo: agosto 2025 – julio 2026 frente a los 12 meses anteriores. No publicamos una nota global: las cinco dimensiones no comparten base y un promedio no significaría nada.
Madrid en 5 claves
Clave 1
Menos oferta activa y mayores ingresos de referencia
Madrid registra 17.347 anuncios activos, un 12,9 % menos que un año antes, mientras los ingresos anuales de un alojamiento típico aumentan un 16,3 %. El ADR también avanza un 15,1 % y la ocupación apenas cambia (+1,0 %).
Clave 2
La tarifa diferencia mucho más a los submercados que la ocupación
Entre los 126 submercados con datos completos, hemos calculado una correlación de 0,98 entre Revenue Potential y ADR, frente a 0,27 con la ocupación. Es una relación descriptiva, no causal, y no está ponderada por número de anuncios, pero muestra que la dispersión del ingreso potencial está mucho más alineada con la tarifa que con la ocupación.
Clave 3
Dos zonas pueden tener la misma ocupación y resultados muy distintos
Nuestro análisis encuentra un contraste especialmente claro entre Atocha y Horcajo: ambas alcanzan un 83 % de ocupación, pero Atocha presenta un ADR de 143,5 € y un Revenue Potential de 35.600 €, frente a 46,1 € y 13.600 € en Horcajo.
Clave 4
El centro mantiene una combinación sólida de tarifa y demanda
Recoletos, Cortes, Sol, Castellana, Palacio, Justicia, Goya y Jerónimos se sitúan entre las zonas con mayor Revenue Potential y mantienen ocupaciones en torno al 72-75 %, con ADR claramente superiores a la mediana simple de los submercados analizados.
Clave 5
Madrid no alcanza su mejor desempeño en pleno verano
Nuestro análisis de la serie mensual sitúa la mayor ocupación en octubre de 2025 (80,5 %), el ADR más alto en junio de 2026 (148,72 €) y el RevPAR más elevado en mayo de 2026 (116,53 €). Agosto de 2025 y julio de 2026 aparecen entre los meses más débiles de la serie reciente.
Las comparaciones mensuales proceden del export agregado y pueden diferir ligeramente de las cifras del panel de mercado, por fecha de corte y método de agregación.
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Madrid: más ingresos de referencia con menos oferta activa
Nuestro análisis del alquiler turístico en Madrid dibuja un mercado con menos anuncios activos en Airbnb y Vrbo que hace un año, pero con un ADR y unos ingresos de referencia superiores. La ocupación permanece relativamente estable. Esto sugiere que el cambio interanual observado está más asociado a la evolución de las tarifas que a un aumento equivalente de la ocupación.
Cita reutilizable
Según el Observatorio Winahost, Madrid registra 17.347 anuncios activos (−12,9 % interanual), mientras los ingresos anuales de un alojamiento activo típico se sitúan en 31.524 € (+16,3 %), el ADR en 132,10 € (+15,1 %) y la ocupación en el 71 % (+1,0 %). Análisis de Winahost sobre datos de mercado de AirDNA, consulta del 11 de agosto de 2026.
Ingreso potencial por zonas de Madrid
Disponemos de Revenue Potential estimado para 126 de los 127 submercados analizados. La métrica permite comparar la capacidad de generación de ingresos estimada entre zonas, pero no equivale a beneficio, rentabilidad neta ni retorno sobre una inversión.
Los dos primeros submercados se separan mucho del resto: conviene leerlos como valores atípicos.
Sobre los primeros puestos. Incluyen submercados con métricas muy alejadas de la mediana. Sin un dato de tamaño de muestra por zona, conviene interpretarlos como valores de mercado observados y no como una jerarquía de inversión.
Revenue Potential, ocupación y ADR de los 127 submercados de Madrid
| # | ||||
|---|---|---|---|---|
| 1 | FuentelarreinaFuencarral-El Pardo | 79.700 € | 57 % | 415,3 € |
| 2 | Ciudad UniversitariaMoncloa-Aravaca | 76.800 € | 64 % | 377,9 € |
| 3 | RecoletosSalamanca | 52.400 € | 74 % | 221,9 € |
| 4 | PioveraHortaleza | 52.300 € | 63 % | 240,9 € |
| 5 | CortesCentro | 45.700 € | 74 % | 183,9 € |
| 6 | SolCentro | 43.500 € | 74 % | 178,9 € |
| 7 | CastellanaSalamanca | 40.200 € | 74 % | 182,6 € |
| 8 | PalacioCentro | 38.700 € | 72 % | 163,7 € |
| 9 | JusticiaCentro | 37.400 € | 73 % | 161,0 € |
| 10 | GoyaSalamanca | 36.500 € | 75 % | 159,8 € |
| 11 | JerónimosRetiro | 36.300 € | 74 % | 187,8 € |
| 12 | UniversidadCentro | 36.300 € | 73 % | 152,4 € |
| 13 | AtochaArganzuela | 35.600 € | 83 % | 143,5 € |
| 14 | ArgüellesMoncloa-Aravaca | 35.300 € | 75 % | 140,0 € |
| 15 | AlmagroChamberí | 33.700 € | 73 % | 144,1 € |
| 16 | Niño JesúsRetiro | 33.100 € | 71 % | 160,9 € |
| 17 | EmbajadoresCentro | 33.000 € | 73 % | 138,8 € |
| 18 | GuindaleraSalamanca | 32.600 € | 73 % | 136,2 € |
| 19 | ColinaCiudad Lineal | 31.700 € | 77 % | 121,8 € |
| 20 | ListaSalamanca | 31.500 € | 73 % | 141,6 € |
| 21 | ImperialArganzuela | 31.500 € | 73 % | 124,4 € |
| 22 | TrafalgarChamberí | 31.200 € | 73 % | 133,1 € |
| 23 | IbizaRetiro | 31.200 € | 77 % | 129,4 € |
| 24 | Nueva EspañaChamartín | 29.500 € | 78 % | 122,2 € |
| 25 | Palos de MoguerArganzuela | 29.400 € | 73 % | 122,8 € |
| 26 | HispanoaméricaChamartín | 28.800 € | 72 % | 128,2 € |
| 27 | Ríos RosasChamberí | 28.700 € | 74 % | 124,0 € |
| 28 | PalomasHortaleza | 28.400 € | 68 % | 131,6 € |
| 29 | AcaciasArganzuela | 28.400 € | 72 % | 113,3 € |
| 30 | GaztambideChamberí | 27.800 € | 74 % | 113,7 € |
| 31 | San Juan BautistaCiudad Lineal | 27.700 € | 69 % | 127,3 € |
| 32 | ComillasCarabanchel | 27.600 € | 74 % | 112,0 € |
| 33 | Ciudad JardínChamartín | 27.600 € | 71 % | 122,6 € |
| 34 | Casa de CampoMoncloa-Aravaca | 26.600 € | 69 % | 112,9 € |
| 35 | AdelfasRetiro | 26.400 € | 73 % | 113,5 € |
| 36 | Fuente del BerroSalamanca | 26.300 € | 68 % | 120,8 € |
| 37 | CostillaresCiudad Lineal | 26.200 € | 62 % | 133,6 € |
| 38 | Bellas VistasTetuán | 25.400 € | 71 % | 112,6 € |
| 39 | AlmenaraTetuán | 25.200 € | 72 % | 109,3 € |
| 40 | VallehermosoChamberí | 24.900 € | 76 % | 104,8 € |
| 41 | QuintanaCiudad Lineal | 24.700 € | 72 % | 97,4 € |
| 42 | LegazpiArganzuela | 24.400 € | 76 % | 104,9 € |
| 43 | ArapilesChamberí | 24.300 € | 73 % | 106,5 € |
| 44 | ProsperidadChamartín | 24.200 € | 74 % | 102,7 € |
| 45 | ValdefuentesHortaleza | 24.000 € | 66 % | 123,0 € |
| 46 | DeliciasArganzuela | 23.700 € | 73 % | 97,3 € |
| 47 | Cuatro CaminosTetuán | 23.400 € | 71 % | 106,8 € |
| 48 | PacíficoRetiro | 23.400 € | 74 % | 103,3 € |
| 49 | CastillaChamartín | 23.300 € | 71 % | 107,8 € |
| 50 | ChoperaArganzuela | 23.200 € | 70 % | 99,8 € |
| 51 | El VisoChamartín | 23.100 € | 79 % | 107,9 € |
| 52 | Pinar del ReyHortaleza | 23.100 € | 67 % | 110,3 € |
| 53 | CastillejosTetuán | 21.900 € | 66 % | 107,2 € |
| 54 | Pueblo NuevoCiudad Lineal | 21.600 € | 71 % | 93,0 € |
| 55 | VentasCiudad Lineal | 21.500 € | 67 % | 95,5 € |
| 56 | RejasSan Blas-Canillejas | 21.100 € | 66 % | 99,6 € |
| 57 | MarroquinaMoratalaz | 21.000 € | 65 % | 107,3 € |
| 58 | ValdeacederasTetuán | 20.900 € | 70 % | 92,1 € |
| 59 | ValverdeFuencarral-El Pardo | 20.600 € | 68 % | 92,0 € |
| 60 | PilarFuencarral-El Pardo | 20.400 € | 66 % | 101,8 € |
| 61 | CanillejasSan Blas-Canillejas | 20.200 € | 65 % | 91,7 € |
| 62 | CanillasHortaleza | 19.900 € | 63 % | 91,1 € |
| 63 | OpañelCarabanchel | 19.700 € | 71 % | 82,1 € |
| 64 | SalvadorCiudad Lineal | 19.500 € | 68 % | 102,5 € |
| 65 | MirasierraFuencarral-El Pardo | 19.400 € | 69 % | 91,8 € |
| 66 | MoscardóUsera | 19.300 € | 68 % | 85,8 € |
| 67 | EstrellaRetiro | 19.200 € | 77 % | 100,3 € |
| 68 | El PlantíoMoncloa-Aravaca | 19.100 € | 61 % | 109,0 € |
| 69 | BerrugueteTetuán | 19.000 € | 67 % | 91,3 € |
| 70 | TimónBarajas | 18.900 € | 63 % | 99,7 € |
| 71 | Puerta del ÁngelLatina | 18.900 € | 65 % | 91,2 € |
| 72 | San DiegoPuente de Vallecas | 18.800 € | 66 % | 89,7 € |
| 73 | ConcepciónCiudad Lineal | 18.800 € | 67 % | 90,7 € |
| 74 | La PazFuencarral-El Pardo | 18.500 € | 74 % | 76,0 € |
| 75 | NumanciaPuente de Vallecas | 18.400 € | 72 % | 79,2 € |
| 76 | San IsidroCarabanchel | 18.300 € | 69 % | 84,8 € |
| 77 | SimancasSan Blas-Canillejas | 18.300 € | 72 % | 81,5 € |
| 78 | San PascualCiudad Lineal | 18.200 € | 76 % | 83,1 € |
| 79 | El GolosoFuencarral-El Pardo | 18.000 € | 72 % | 84,8 € |
| 80 | CármenesLatina | 17.900 € | 69 % | 74,9 € |
| 81 | Casco Histórico de VallecasVilla de Vallecas | 17.800 € | 62 % | 84,7 € |
| 82 | PeñagrandeFuencarral-El Pardo | 17.800 € | 64 % | 90,7 € |
| 83 | AlmendralesUsera | 17.700 € | 69 % | 85,5 € |
| 84 | ZofíoUsera | 17.600 € | 64 % | 81,8 € |
| 85 | Palomeras SurestePuente de Vallecas | 17.300 € | 71 % | 70,3 € |
| 86 | ValdemarínMoncloa-Aravaca | 17.100 € | 61 % | 107,4 € |
| 87 | OrcasurUsera | 17.000 € | 59 % | 87,9 € |
| 88 | Casco Histórico de BarajasBarajas | 16.800 € | 59 % | 89,4 € |
| 89 | Santa EugeniaVilla de Vallecas | 16.800 € | 68 % | 79,0 € |
| 90 | AeropuertoBarajas | 16.700 € | 68 % | 83,6 € |
| 91 | Vista AlegreCarabanchel | 16.600 € | 62 % | 78,6 € |
| 92 | ValdezarzaMoncloa-Aravaca | 16.300 € | 69 % | 72,0 € |
| 93 | Palomeras BajasPuente de Vallecas | 16.200 € | 70 % | 70,6 € |
| 94 | FontarrónMoratalaz | 16.000 € | 69 % | 75,0 € |
| 95 | Casco Histórico de VicálvaroVicálvaro | 15.900 € | 68 % | 75,2 € |
| 96 | Alameda de OsunaBarajas | 15.700 € | 67 % | 71,2 € |
| 97 | Media LeguaMoratalaz | 14.900 € | 64 % | 78,2 € |
| 98 | Puerta BonitaCarabanchel | 14.900 € | 65 % | 66,2 € |
| 99 | EntrevíasPuente de Vallecas | 14.900 € | 66 % | 69,4 € |
| 100 | Los RosalesVillaverde | 14.800 € | 68 % | 63,7 € |
| 101 | LuceroLatina | 14.600 € | 68 % | 66,9 € |
| 102 | AravacaMoncloa-Aravaca | 14.300 € | 58 % | 80,1 € |
| 103 | PradolongoUsera | 14.200 € | 71 % | 63,7 € |
| 104 | CorralejosBarajas | 14.100 € | 58 % | 81,5 € |
| 105 | PavonesMoratalaz | 13.900 € | 67 % | 57,3 € |
| 106 | RosasSan Blas-Canillejas | 13.700 € | 46 % | 84,3 € |
| 107 | San FermínUsera | 13.600 € | 63 % | 66,6 € |
| 108 | OrcasitasUsera | 13.600 € | 66 % | 65,9 € |
| 109 | HorcajoMoratalaz | 13.600 € | 83 % | 46,1 € |
| 110 | PortazgoPuente de Vallecas | 13.200 € | 66 % | 61,5 € |
| 111 | ÁguilasLatina | 13.100 € | 66 % | 61,2 € |
| 112 | AmpostaSan Blas-Canillejas | 13.000 € | 62 % | 64,3 € |
| 113 | Cuatro VientosLatina | 12.900 € | 68 % | 54,7 € |
| 114 | San AndrésVillaverde | 12.900 € | 62 % | 76,2 € |
| 115 | Los ÁngelesVillaverde | 12.900 € | 64 % | 61,4 € |
| 116 | Apóstol SantiagoHortaleza | 12.500 € | 64 % | 58,4 € |
| 117 | AmbrozVicálvaro | 12.400 € | 58 % | 74,2 € |
| 118 | AlucheLatina | 12.200 € | 69 % | 57,1 € |
| 119 | HellínSan Blas-Canillejas | 12.100 € | 56 % | 63,6 € |
| 120 | San CristóbalVillaverde | 11.800 € | 73 % | 53,3 € |
| 121 | BuenavistaCarabanchel | 10.400 € | 62 % | 61,7 € |
| 122 | AbrantesCarabanchel | 10.300 € | 60 % | 52,5 € |
| 123 | VinaterosMoratalaz | 10.200 € | 72 % | 49,4 € |
| 124 | ArcosSan Blas-Canillejas | 10.000 € | 73 % | 50,3 € |
| 125 | CampamentoLatina | 9900 € | 63 % | 48,5 € |
| 126 | ButarqueVillaverde | 9000 € | 56 % | 56,2 € |
| 127 | El PardoFuencarral-El Pardo | N/D | 52 % | 94,0 € |
Los submercados pueden tener tamaños de muestra diferentes. En ausencia de un recuento de anuncios por submercado en el dataset utilizado, los valores extremos deben interpretarse con cautela. Fuente de datos: AirDNA, últimos 12 meses. Tratamiento y análisis: Winahost.
Qué pesa más en los ingresos potenciales: precio u ocupación
La ocupación por sí sola no explica las diferencias de ingreso potencial. Entre los 126 submercados con datos completos, hemos calculado una correlación de 0,98 entre el Revenue Potential y el ADR, frente a 0,27 con la ocupación. La comparación no implica causalidad y no pondera el tamaño de cada submercado, pero sí permite observar que las mayores diferencias entre zonas aparecen asociadas principalmente a la tarifa.
Los puntos se estiran mucho en horizontal (tarifa) y poco en vertical (ocupación).
Atocha y Horcajo: misma ocupación, mercados distintos
| Submercado | Ocupación | ADR | Revenue Potential |
|---|---|---|---|
| Atocha | 83 % | 143,5 € | 35.600 € |
| Horcajo | 83 % | 46,1 € | 13.600 € |
Dos submercados pueden llenar una proporción similar de noches y, aun así, mostrar ingresos potenciales muy diferentes: la diferencia es de 2,62 veces a favor de Atocha. La misma ocupación puede traducirse en niveles de ingresos potenciales muy distintos cuando las tarifas son diferentes.
Dónde se observa la mayor ocupación
- 1Atocha83 %
- 2Horcajo83 %
- 3El Viso79 %
- 4Nueva España78 %
- 5Colina77 %
- 6Ibiza77 %
- 7Estrella77 %
- 8Vallehermoso76 %
- 9Legazpi76 %
- 10San Pascual76 %
La ocupación elevada no coincide necesariamente con el mayor Revenue Potential. Horcajo es el ejemplo más claro: comparte el 83 % de ocupación con Atocha, pero su ADR es muy inferior.
Las zonas con tarifas diarias más altas
- 1Fuentelarreina415,3 €
- 2Ciudad Universitaria377,9 €
- 3Piovera240,9 €
- 4Recoletos221,9 €
- 5Jerónimos187,8 €
- 6Cortes183,9 €
- 7Castellana182,6 €
- 8Sol178,9 €
- 9Palacio163,7 €
- 10Justicia161,0 €
Los mayores ADR se concentran en un grupo reducido de submercados. Los dos primeros son valores atípicos claros frente al conjunto y deben analizarse con cautela hasta disponer de información adicional sobre el tamaño y la composición de la muestra.
Cuándo funciona mejor el alquiler turístico en Madrid
Nuestro análisis de la serie 2021-2026 muestra que Madrid no alcanza su pico de demanda en pleno verano. La ocupación alcanza sus máximos en septiembre y octubre, mientras el ADR y el RevPAR destacan en primavera y a comienzos de verano. Agosto aparece como el mes más débil en ADR y RevPAR dentro de los últimos doce meses analizados. El patrón corresponde al periodo analizado y puede cambiar en años posteriores.
Máximo 80,5 % · mínimo 60,9 %.
ADR máximo 148,72 € · RevPAR máximo 116,53 €.
Cómo ha cambiado el mercado desde 2021
Nuestro análisis de la serie mensual sitúa el máximo de oferta activa en 20.453 anuncios en julio de 2024. En julio de 2026, el export mensual registra 17.250. En paralelo, el ADR de la serie alcanza su valor más alto en junio de 2026 (148,72 €) y el RevPAR en mayo de 2026 (116,53 €).
Año a año: el punto de inflexión está en 2025
La oferta creció con fuerza hasta 2024 (+30 % en 2023 y +20 % en 2024), se frenó en seco en 2025 y cae con claridad en 2026. Mientras tanto, la tarifa se acelera: en lo que va de 2026 el ADR sube un 10,8 % y el RevPAR un 11,8 % frente a los mismos meses de 2025.
| Año | Anuncios activos | ADR | Ocupación | RevPAR |
|---|---|---|---|---|
| 2021(año parcial) | 10.105 | 86 € | 71,2 % | 61 € |
| 2022 | 12.049 | 107 € | 72,0 % | 77 € |
| 2023 | 15.680+30,1 % | 112 €+4,8 % | 72,5 %+0,4 pp | 81 €+5,4 % |
| 2024 | 18.890+20,5 % | 123 €+9,5 % | 70,9 %-1,6 pp | 87 €+7,2 % |
| 2025 | 18.870-0,1 % | 123 €+0,6 % | 71,0 %+0,1 pp | 88 €+0,8 % |
| 2026(año parcial) | 16.550-15,1 % | 135 €+10,8 % | 71,0 %+0,6 pp | 96 €+11,8 % |
2026: vs mismos meses del año anterior. 2021 recoge de julio a diciembre y 2026 de enero a julio. Las variaciones de 2026 se comparan con los mismos meses de 2025, no con el año natural completo, para que la comparación sea homogénea. 2021 y 2022 no muestran variación por no tener un periodo comparable dentro de la serie.
La oferta activa cede desde su máximo de 2024 mientras la tarifa media sigue subiendo.
El panel de mercado muestra 17.347 anuncios activos, mientras el export mensual de julio de 2026 muestra 17.250. Ambas fuentes pueden presentar pequeñas diferencias por fecha de actualización y metodología de agregación.
Madrid frente al resto de España
Madrid es el mayor mercado urbano de alquiler turístico de España por volumen de oferta, pero no el de mayor ingreso potencial por alojamiento. En nuestro análisis de 20 ciudades españolas, destinos costeros e insulares como Palma, San Sebastián o Marbella se sitúan por delante en ingreso anual potencial, mientras Madrid combina un ADR más contenido con una de las ocupaciones más estables del país.
¿Cómo se compara Madrid con Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o Palma? El Volumen 1 del Observatorio ordena las 20 ciudades por ingreso anual potencial, ADR, ocupación y variación interanual.
Marco regulatorio de las viviendas turísticas en Madrid
La actividad de vivienda de uso turístico en Madrid está sujeta tanto a la normativa turística de la Comunidad de Madrid como al planeamiento urbanístico municipal. El Plan RESIDE está en vigor desde agosto de 2025 y diferencia entre el centro histórico y el resto de la ciudad.
En el centro histórico, el Ayuntamiento no contempla viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales. Fuera de ese ámbito, la regulación urbanística admite determinados supuestos, con requisitos como el acceso independiente para viviendas turísticas dispersas en planta baja o primera planta. La Comunidad de Madrid exige además la declaración responsable turística y el cumplimiento de los requisitos aplicables, incluido el CIVUT, la normativa urbanística y las reglas de propiedad horizontal.
La situación de cada inmueble depende de su ubicación, edificio, uso urbanístico y documentación. Esta sección tiene carácter informativo y debe contrastarse con las administraciones competentes o con asesoramiento profesional antes de iniciar una actividad.
Fuentes oficiales
- Ayuntamiento de Madrid — entrada en vigor del Plan RESIDE
- Comunidad de Madrid — declaración responsable de vivienda de uso turístico
- Comunidad de Madrid — normativa de alojamientos turísticos
Última revisión normativa: agosto de 2026. Información divulgativa; no constituye asesoramiento jurídico.
Metodología y fuentes
Este informe utiliza datos de mercado consultados el 11 de agosto de 2026. El análisis de submercados recoge 127 zonas de Madrid. AirDNA agrupa el mercado en submercados o zonas de análisis, que en el título del informe llamamos «barrios» por claridad. Para 126 de ellos disponemos de Revenue Potential, ocupación y ADR durante los últimos 12 meses; El Pardo no dispone de Revenue Potential en la captura utilizada.
Los anuncios activos corresponden a alojamientos publicados en Airbnb y Vrbo, no a viviendas de uso turístico con licencia municipal. La evolución histórica utiliza un export mensual desde julio de 2021 hasta julio de 2026 con Total Listings, Active Listings, Booked Listings, Days Available, Demand (Nights), Revenue, Occupancy, ADR, RevPAR y Average Stay Length.
Los rankings no están ponderados por número de anuncios de cada submercado, porque ese dato no estaba disponible en el dataset facilitado para esta edición. Por ello, los valores extremos deben interpretarse con cautela.
Revenue Potential: estimación de los ingresos que un alojamiento podría haber generado si hubiera estado disponible durante todo el año. El cálculo tiene en cuenta sus días bloqueados, su comportamiento histórico, la ocupación, la estacionalidad, las tarifas y las propiedades comparables cercanas.
Ingresos anuales de un alojamiento típico: ingresos de un alojamiento activo medio durante los últimos 12 meses, antes de gastos del anfitrión, incluyendo tarifas nocturnas reservadas, limpieza y otros cargos al huésped. No es la facturación agregada del mercado.
Ninguna de estas métricas constituye una previsión garantizada para una vivienda concreta, y el Revenue Potential no equivale a rentabilidad neta: no incorpora precio de adquisición, financiación, impuestos, comunidad, mantenimiento, gestión u otros costes.
Fuente de datos de mercado: AirDNA. La selección y depuración de submercados, el Índice Winahost de Mercado, los rankings, las correlaciones, las medianas, el análisis de estacionalidad, la evolución 2021-2026, las visualizaciones y las conclusiones son elaboración propia del Observatorio Winahost.
Cómo citar
Winahost (2026). El mercado del alquiler turístico en Madrid, barrio a barrio. Observatorio Winahost, Volumen 3. Análisis propio elaborado a partir de datos de mercado de AirDNA consultados el 11 de agosto de 2026.
URL: https://winahost.com/observatorio/mercado-alquiler-turistico-madrid-2026
Preguntas frecuentes
Las respuestas siguientes proceden del análisis del Observatorio Winahost sobre datos de mercado de AirDNA, salvo que se indique otra fuente.
¿Cuánto genera un Airbnb en Madrid?
Los ingresos anuales de un alojamiento activo típico en Madrid se sitúan en 31.524 € durante los últimos 12 meses analizados, antes de gastos del anfitrión. Es una métrica agregada de mercado, no la facturación total de la ciudad ni una previsión para una vivienda concreta.
¿Cuál es la ocupación media de un Airbnb en Madrid?
La ocupación de referencia del mercado madrileño se sitúa en torno al 71 %. Nuestro análisis de la serie mensual de agosto de 2025 a julio de 2026 obtiene una ocupación agregada ponderada de aproximadamente el 71,5 %.
¿Cuál es el ADR del alquiler turístico en Madrid?
El ADR de referencia de Madrid es de 132,10 €. En nuestra serie mensual, junio de 2026 alcanza 148,72 €, el máximo del periodo julio de 2021 a julio de 2026 incluido en este informe.
¿Qué zona de Madrid tiene mayor Revenue Potential?
Fuentelarreina aparece con el mayor Revenue Potential de la muestra, 79.700 €, seguida de Ciudad Universitaria con 76.800 €. Ambas presentan tarifas muy elevadas y deben interpretarse con cautela hasta disponer de información adicional sobre el tamaño de muestra de cada submercado.
¿Cuáles son las mejores zonas para un Airbnb en Madrid?
No hay una única zona mejor: depende del inmueble y de la estrategia. En nuestro análisis, las zonas con mayor ingreso potencial son Recoletos, Cortes, Sol, Castellana y Palacio, que combinan tarifas altas con ocupaciones en torno al 72-75 %. Atocha destaca por ocupación (83 %). Son valores de mercado observados, no una recomendación de inversión, y no tienen en cuenta el precio de compra ni los costes de cada vivienda.
¿Qué zonas de Madrid tienen mayor ocupación?
Atocha y Horcajo alcanzan un 83 % de ocupación, la cifra más alta entre los 127 submercados analizados. Sin embargo, su ADR y su Revenue Potential son muy diferentes.
¿Tener más ocupación significa generar más ingresos?
No necesariamente. Atocha y Horcajo presentan ambos un 83 % de ocupación, pero su Revenue Potential es de 35.600 € y 13.600 € respectivamente. En la muestra, el Revenue Potential correlaciona mucho más con el ADR (0,98) que con la ocupación (0,27).
¿Cuáles son los meses más fuertes para el alquiler turístico en Madrid?
En los últimos doce meses de la serie analizada, septiembre y octubre de 2025 registran las mayores ocupaciones, mientras mayo y junio de 2026 destacan por ADR y RevPAR. El patrón corresponde al periodo analizado y puede cambiar en años posteriores.
¿Revenue Potential significa rentabilidad?
No. El Revenue Potential es una métrica de ingresos potenciales de mercado. La rentabilidad neta de una vivienda depende también del precio de adquisición, la financiación, los impuestos, los gastos de comunidad, el mantenimiento, la gestión y otros costes.
¿Se puede operar una vivienda turística en Madrid?
Depende de la ubicación y del inmueble. En Madrid son aplicables tanto la normativa turística autonómica como el planeamiento urbanístico municipal, incluido el Plan RESIDE. Deben verificarse los requisitos del caso concreto antes de iniciar la actividad.
¿Está cayendo la oferta de viviendas turísticas en Madrid?
Sí. Madrid registra 17.347 anuncios activos, un 12,9 % menos que un año antes, y nuestra serie mensual también muestra una reducción de la oferta activa respecto a sus máximos de 2024.
¿Tienes una vivienda o un edificio en Madrid?
Los datos de mercado permiten entender una zona, pero cada inmueble tiene un potencial diferente. Gestionamos el alquiler vacacional en Madrid de principio a fin. Analizamos ubicación, características, disponibilidad y comportamiento de la demanda para preparar una estimación personalizada de ingresos.
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El mercado del alquiler turístico en Barcelona, barrio a barrio (2026)
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Elaborado y revisado por Albert Pérez Mateu, cofundador y responsable de producto de Winahost.
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