Licencia turística: qué es, cómo sacarla y cuánto cuesta en 2026

En España no existe una única «licencia turística»: la da cada comunidad autónoma, con su propio nombre, sus requisitos y su registro. La licencia turística, que también se conoce como licencia de alquiler turístico o licencia de alquiler vacacional, es en la práctica el número de inscripción de tu vivienda en el registro turístico de tu comunidad, que obtienes con una declaración responsable o una comunicación previa, casi siempre por internet.

Pero antes de ese trámite hay dos filtros que deciden si podrás tenerla: que el urbanismo de tu ayuntamiento permita el uso turístico en tu calle y tu planta, y que tu comunidad de vecinos lo apruebe. En esta guía tienes los pasos que se repiten en toda España, cuánto se tarda y cuánto cuesta, los documentos, las reglas de las 17 comunidades y la guía detallada de la tuya. Es lo que revisamos primero con cada propietario en nuestra gestión de alquiler vacacional.

¿Qué es la licencia turística, la licencia de alquiler turístico o de alquiler vacacional?

Es la autorización para alquilar una vivienda turística, es decir, una vivienda que se cede a turistas por estancias cortas. Licencia turística, licencia de alquiler vacacional y licencia de alquiler turístico son tres nombres para lo mismo.

Legalmente, la cesión turística queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por la normativa de turismo de cada comunidad, que desde octubre de 2026 no puede permitir estancias de más de 31 días con el mismo huésped (es decir, 30 noches). Cada comunidad le pone un nombre: vivienda de uso turístico (VUT) en Andalucía, Madrid y la mayoría; HUT en Cataluña; VT en la Comunidad Valenciana; ETV en Baleares; vivienda vacacional en Canarias. Lo explicamos en qué es una VUT y en qué se diferencia de una VFT.

¿Cómo sacar la licencia de un piso turístico? Paso a paso

En casi todas las comunidades son los mismos cinco pasos: comprobar el urbanismo, conseguir el voto de los vecinos, preparar la vivienda, presentar la declaración responsable y usar el número en tus anuncios.

¿Dónde no se dan licencias turísticas nuevas?

En varias de las zonas más turísticas, hoy no es posible abrir una vivienda turística nueva en un piso. Así está el mapa:

Los casos más claros:

• Barcelona: no concede licencias HUT nuevas y prevé no renovar las actuales en noviembre de 2028.

• Baleares: desde abril de 2025 no se pueden presentar nuevas declaraciones para viviendas en edificios de pisos, en ninguna isla.

• Málaga: nuevas viviendas turísticas suspendidas en todo el municipio desde agosto de 2025, hasta 3 años o hasta que apruebe el cambio de su plan general.

• Madrid: en el centro histórico, el Plan Reside no permite pisos turísticos sueltos en edificios residenciales.

• Alicante: licencias suspendidas mientras prepara su zonificación, como máximo hasta enero de 2027.

• Otras ciudades con límites propios: Pamplona, Logroño, Toledo y Salamanca, donde los tribunales han confirmado que no pueden ir por encima de la primera planta, entre otras.

En Canarias, además, su ley de 2025 limita las plazas turísticas en suelo residencial al 10 % de los habitantes de cada núcleo.

¿Qué documentos necesitas para la licencia turística?

Varían según la comunidad, pero estos son los que más se repiten. Tenlos preparados antes de empezar:

• Referencia catastral de la vivienda y, a menudo, nota simple del Registro de la Propiedad.

• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.

• Título o informe urbanístico del ayuntamiento, donde se exija.

• Certificado del acuerdo de la comunidad de vecinos, firmado por el secretario o el administrador.

• Certificado de eficiencia energética (en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, se declara).

• Certificados técnicos propios de tu comunidad, como el CIVUT en Madrid.

• Seguro de responsabilidad civil, obligatorio en comunidades como la Valenciana o Baleares.

• Certificado digital o Cl@ve para hacer el trámite por internet.

¿Cuánto se tarda en conseguir la licencia turística?

El trámite autonómico es rápido; lo que alarga el proceso son los pasos de antes.

• La declaración responsable: en muchas comunidades te permite empezar desde el mismo día en que la presentas. Así lo dicen, por ejemplo, las normas de Andalucía, Cataluña y Canarias. La administración la revisa después: en Madrid, por ejemplo, tiene 6 meses para comprobarla, y en la Comunidad Valenciana te da 10 días hábiles para corregir lo que falte.

• El permiso urbanístico: depende de cada ayuntamiento. Si su normativa no fija un plazo, la ley general de procedimiento administrativo da a la administración un máximo de 3 meses para resolver. Ojo: en algunos trámites urbanísticos, si el ayuntamiento no contesta, se entiende denegado.

• El acuerdo de los vecinos: depende de cuándo se convoque la junta de la comunidad. Pídelo cuanto antes.

¿Cuánto cuesta la licencia turística?

La inscripción en el registro autonómico es gratuita en Andalucía, Canarias, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Madrid: lo dicen sus propias sedes oficiales. La gran excepción es Baleares, donde además hay que conseguir plazas turísticas. Lo que cuesta dinero son las tasas del ayuntamiento, los certificados y preparar la vivienda. Estas son cifras reales.

Tasas oficiales en las grandes ciudades

Fuentes: sede electrónica del Ayuntamiento de València; ordenanzas fiscales de Barcelona, Madrid, Sevilla (2026) y Alicante (2021); Generalitat de Catalunya. En Sevilla la tasa es un porcentaje del coste, con ese mínimo. En Madrid el importe depende del trámite y de los metros, y si hay obras se pagan aparte. En Barcelona la tasa de la licencia de vivienda turística es de 227 €, pero hoy no se conceden licencias nuevas.

Precios de mercado de los certificados y gestiones

Precios orientativos de 2025 y 2026 según portales de presupuestos, la OCU y tarifas publicadas por técnicos y fabricantes. La placa es obligatoria en Madrid; en la Comunidad Valenciana basta un vinilo con el modelo oficial. Cada técnico fija sus honorarios: pide siempre dos o tres presupuestos.

Baleares: el coste de las plazas turísticas

En Baleares, además de la declaración, hay que adquirir plazas turísticas. En Mallorca, según el acuerdo de su bolsa de plazas publicado en marzo de 2026, cuestan 3.500 € por plaza en una vivienda unifamiliar, 875 € en adosados y pareados, y 291,67 € si alquilas tu vivienda principal (como máximo 60 días al año). Una casa de 6 plazas supone 21.000 € solo en plazas.

Un ejemplo: en València, un piso que ya cumple los requisitos y no necesita obras pagaría el informe municipal (140,90 €), el certificado energético (unos 100 €) y el seguro de responsabilidad civil que exige la Comunidad Valenciana. Si hace falta cambiar el uso de un local o hacer obras, el coste se multiplica.

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¿Cómo es la licencia turística en cada comunidad?

Cada comunidad tiene su nombre, sus reglas y sus multas. Así están las 17 comunidades autónomas:

Multa máxima por infracción muy grave según la ley de turismo de cada comunidad. En Extremadura la vivienda turística se regula como apartamento turístico, y en Navarra hay dos figuras: vivienda turística (casas) y apartamento turístico (pisos).

«Por habitaciones» indica si la normativa permite alquilar habitaciones a turistas en lugar de la vivienda entera, siempre con condiciones: en Andalucía, por ejemplo, tienes que vivir y estar empadronado en ella.

Las guías detalladas, con los requisitos, el trámite y los límites de cada ciudad:

• Licencia turística en Andalucía (VUT): alta gratuita en la Junta, límites de Málaga y Sevilla.

• Licencia HUT en Cataluña y Barcelona: licencia urbanística de 5 años y el plan de Barcelona para 2028.

• Licencia turística en la Comunidad Valenciana: informe municipal, 5 años y máximo de 10 días.

• Licencia turística en Madrid: CIVUT, nuevo decreto de 2026 y Plan Reside.

¿La licencia turística caduca?

Depende de la comunidad. Duran 5 años, con renovación, en la Comunidad Valenciana, en Canarias (10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios con reto demográfico) y en Baleares para las viviendas en edificios de pisos; en Cataluña, la licencia urbanística de los 262 municipios afectados también dura 5 años. En Andalucía y Madrid, la normativa no fija un plazo de caducidad para la inscripción, siempre que sigas cumpliendo.

¿Se puede comprar o vender un piso con licencia turística?

Sí, pero la licencia no siempre pasa sola al comprador. Lo que hay que hacer depende de la comunidad:

«Comunicarlo» es avisar al registro del cambio de titular. «Declaración nueva» significa que el comprador presenta su propia declaración responsable; en la Comunidad Valenciana, con un informe municipal nuevo. * En las herencias basta una declaración de modificación, desde la Ley 3/2026.

Antes de comprar un piso turístico, comprueba:

• Que la licencia está vigente y a nombre del vendedor, en el registro oficial.

• Cuándo caduca, si tu comunidad fija un plazo.

• Que la zona no tiene una suspensión o un límite que impida volver a darla de alta.

• Que los estatutos de la comunidad de vecinos no prohíben la actividad.

• Que las plazas inscritas coinciden con las reales.

¿Cómo saber si un piso tiene licencia turística?

Con tres comprobaciones, que puedes hacer en unos minutos:

• Mira el anuncio. En Airbnb, el número sale al final de la descripción, en el apartado «Datos del registro».

• Búscalo en el registro de la comunidad. Casi todas publican sus viviendas turísticas en sus portales de datos abiertos.

• En las grandes ciudades, consulta al ayuntamiento. Barcelona, por ejemplo, tiene un buscador de pisos con licencia por dirección.

Ojo: que un anuncio muestre un número no garantiza que la licencia siga vigente. Si vas a comprar o alquilar un piso como turístico, compruébalo siempre en el registro oficial.

Dónde consultar el registro de cada comunidad

• Andalucía: Registro de Turismo de Andalucía.

• Baleares: registro de viviendas turísticas del Govern y de cada consell insular.

• Canarias: Registro General Turístico.

• Cataluña: Registre de Turisme de Catalunya; en Barcelona, además, el buscador municipal de pisos con licencia.

• Comunidad Valenciana: Registro de Turismo, en el portal de datos abiertos de la Generalitat.

• Galicia: Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas.

• Madrid: Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad y listado municipal de viviendas con licencia.

• País Vasco: Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

¿Hay que inscribirse en el registro único estatal (NRUA o NRA)?

No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único de arrendamientos (el NRUA, también llamado NRA o número de registro de alquiler) que había creado el Gobierno, porque el Estado no tiene competencia para crearlo. La licencia que vale es la de tu comunidad autónoma. Lo que sí sigue es la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas comparten los datos de los anuncios con la administración. Te lo contamos en qué pasa con el NRUA tras la sentencia del Supremo.

¿Vivienda turística, apartamento turístico o alojamiento rural? Requisitos de cada uno

Son tres figuras distintas, con normas distintas:

• Vivienda turística: un piso, apartamento o casa que se alquila a turistas, normalmente entero.

• Apartamento turístico: un conjunto de apartamentos con instalaciones y servicios, explotados como una sola empresa.

• Alojamiento rural: una vivienda en el medio rural, que en muchas comunidades tiene su propia norma de turismo rural.

En Andalucía, por ejemplo, las viviendas en el medio rural no se rigen por el decreto de viviendas turísticas, sino por el de turismo rural, que permite como máximo 3 viviendas por edificio y 20 plazas.

¿Qué obligaciones tienes después de sacar la licencia?

Con la licencia en la mano empiezan las obligaciones del día a día:

• Registro de viajeros: enviar los datos de cada huésped en menos de 24 horas (a SES.HOSPEDAJES, o a los Mossos en Cataluña y a la Ertzaintza en el País Vasco). Lo explicamos en la guía del registro de viajeros.

• IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos llevan un 10 % de IVA. Eso supone darte de alta en Hacienda con el modelo 036 y presentar las declaraciones de IVA. Te ayudamos con el IVA: lo tienes en la guía del IVA en pisos turísticos.

• IRPF: en general, lo que ganas son rendimientos del capital inmobiliario. Pasa a ser actividad económica si das servicios propios de un hotel, como recepción permanente o cambio periódico de sábanas durante la estancia.

• Tasa turística: donde existe, la cobras al huésped y la ingresas a la administración.

• Hojas de reclamaciones, placa y normas de la casa, según tu comunidad.

Tasa turística por comunidad

Cataluña: tarifas desde el 1 de abril de 2026 (suben en abril de 2027). * Baleares: menos en temporada baja. En Galicia la aplica cada ayuntamiento, como Santiago de Compostela. En el País Vasco está aprobada y prevista para 2027.

¿Qué cambia en 2026 para las viviendas con licencia turística?

El Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por el Congreso en noviembre, trae tres cambios para todas las viviendas turísticas:

• IVA del 10 % en las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026 (salvo que alquiles parte de la casa donde vives). Lo explicamos en la guía del IVA en pisos turísticos.

• Máximo de 31 días por estancia turística, en toda España.

• Número de registro obligatorio en todos los anuncios.

Todos los cambios del año, en la guía de la normativa del alquiler turístico en 2026.

¿Qué pasa si alquilas tu vivienda turística sin licencia?

Te expones a multas que, según la comunidad, van de unos pocos miles de euros en las infracciones leves hasta cientos de miles en las muy graves, y a la orden de cese de la actividad. En casi todas, anunciar o alquilar sin estar inscrito es infracción grave o muy grave. Y cada vez es más fácil de detectar: los anuncios tienen que mostrar el número de registro y las plataformas comparten sus datos con la administración.

Si tu vivienda no puede tener licencia, el alquiler de temporada puede ser una alternativa legal, con contrato y por meses.

Preguntas frecuentes sobre la licencia turística

¿Es lo mismo la licencia de alquiler vacacional que la licencia turística?

Sí. Licencia turística, licencia de alquiler vacacional y licencia de alquiler turístico se refieren a lo mismo: la inscripción de la vivienda en el registro turístico de su comunidad autónoma.

¿Quién da la licencia turística?

La comunidad autónoma donde está la vivienda, inscribiéndola en su registro turístico. El ayuntamiento interviene antes, con el permiso urbanístico.

¿Cuánto cuesta sacar una licencia turística?

La inscripción en el registro autonómico es gratuita en Andalucía, Canarias, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Madrid. En Baleares, en cambio, hay que comprar plazas turísticas: en Mallorca, hasta 3.500 € por plaza. El coste real está en las tasas municipales, los certificados técnicos y adaptar la vivienda al equipamiento obligatorio.

¿Cuánto se tarda en conseguir la licencia turística?

Con la declaración responsable, en muchas comunidades puedes empezar desde el mismo día en que la presentas. Lo que más tarda suele ser el permiso urbanístico del ayuntamiento, hasta 3 meses si su norma no fija otro plazo, y el acuerdo de los vecinos.

¿Puedo alquilar habitaciones de mi casa a turistas?

Depende de la comunidad. En Andalucía, Canarias, Cantabria, Murcia y el País Vasco sí, con condiciones como vivir en la vivienda. En la Comunidad Valenciana, Madrid y Galicia la vivienda turística se alquila entera; en Cataluña y Baleares también, aunque tienen figuras aparte para compartir la casa donde vives.

¿Puede sacar la licencia turística un inquilino o una empresa?

Sí, en muchas comunidades el titular de la actividad puede ser una persona o una empresa que no es la dueña, pero necesita un título que la habilite y la conformidad del propietario. En Cataluña, por ejemplo, el trámite pide la autorización del propietario.

¿Se puede tener una vivienda turística en un local comercial?

Depende de la comunidad y del urbanismo de tu municipio. La Comunidad Valenciana lo admite en locales de uso terciario con condiciones y licencia municipal; en otros sitios hace falta un cambio de uso previo.

¿Me pueden quitar la licencia si los vecinos votan en contra después?

No por ese voto: los acuerdos de la comunidad que limitan o prohíben los pisos turísticos no son retroactivos. Si ya tenías la vivienda en regla antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir. Eso sí, la comunidad siempre puede reclamar el cese si hay actividades molestas, como en cualquier vivienda.

¿Cómo se da de baja la licencia turística?

Comunicando el cese de la actividad al registro de tu comunidad. En Madrid y Cataluña, por ejemplo, hay un trámite específico de cese o baja.

¿Cuántos huéspedes puedo tener con la licencia turística?

Depende de la superficie y de la comunidad. En Andalucía, por ejemplo, hacen falta 14 m² construidos por plaza, con un máximo de 15 plazas si se alquila entera.

¿Puedo alquilar mi piso a turistas sin licencia?

No. Alquilar a turistas sin estar inscrito es una infracción grave o muy grave en todas las comunidades, con multas que pueden llegar a cientos de miles de euros.

¿Tengo que inscribir mi piso turístico en el NRUA o NRA?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en mayo de 2026. Lo obligatorio es la inscripción en el registro turístico de tu comunidad autónoma.

Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e, y Ley del IVA, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026; Ley Orgánica 1/2025 y Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12; Ley 39/2015, artículo 21.3; ordenanzas fiscales de Barcelona (3.3), Madrid (10/2023), Sevilla (2026) y Alicante, y tasas urbanísticas del Ayuntamiento de València; sedes electrónicas de la Generalitat Valenciana, la Comunidad de Madrid y el Gobierno de Canarias; acuerdo del Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos de Mallorca (BOIB n.º 33, de 14 de marzo de 2026); Decreto 79/2014 de Madrid (placa) y Decreto 2/2017 de la Comunitat Valenciana (distintivos); centro de ayuda de Airbnb; Agencia Tributaria (tributación del alquiler turístico); Decreto 20/2002 de turismo rural de Andalucía; Ley 2/2016 de Baleares y Lei 5/2024 de Galicia (impuestos turísticos); sentencia del Tribunal Supremo 620/2026; normativa turística de Andalucía (Decreto 28/2016, Decreto 31/2024 y Ley 13/2011), Baleares (Ley 8/2012 y Decreto-ley 4/2025), Canarias (Ley 6/2025 y Ley 7/1995), Cataluña (Llei 13/2002, Decret 75/2020 y Decret llei 3/2023), Comunidad Valenciana (Ley 15/2018, Decreto-ley 9/2024 y Ley 3/2026), Galicia (Ley 7/2011), Aragón (Decreto Legislativo 1/2016), Asturias (Ley 7/2001), Cantabria (Ley 5/1999), Castilla y León (Ley 14/2010), Castilla-La Mancha (Ley 8/1999), Extremadura (Ley 2/2011), Murcia (Ley 12/2013), Navarra (Ley Foral 7/2003), La Rioja (Ley 2/2001), Comunidad de Madrid (Decreto 79/2014, Decreto 27/2026 y Ley 1/1999) y País Vasco (Ley 13/2016). Los requisitos cambian según la comunidad y el municipio: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de tu caso concreto. Actualizado el 16 de noviembre de 2026.