IVA del 10 % en pisos turísticos: qué cambia para el propietario

Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un piso turístico por 30 noches o menos pasará a llevar un IVA del 10 %. Lo establece el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. Hasta ahora, este alquiler estaba exento de IVA si el propietario no prestaba servicios propios de un hotel.

Si tienes una vivienda de uso turístico, la pregunta no es solo cuánto te va a costar, sino qué tienes que hacer y a partir de cuándo. En esta guía lo resolvemos punto por punto, con un ejemplo con números.

Qué dice exactamente el decreto sobre el IVA

La Ley del IVA (Ley 37/1992) dejaba exento el alquiler de viviendas, también el de las turísticas, salvo que el propietario prestara servicios propios de la hostelería, como limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama o restaurante. Con esos servicios ya se pagaba el 10 %.

El Real Decreto-ley 29/2026 añade un segundo supuesto. Desde el 1 de diciembre de 2026 también tributa el alquiler de una vivienda amueblada cuando se dan a la vez dos condiciones:

1. La estancia de un mismo huésped no supera las 30 noches.

2. La vivienda no es la residencia habitual del propietario. Si alquilas habitaciones en la casa donde vives, sigues exento.

El tipo es el reducido del 10 %, el mismo que pagan hoteles y apartamentos turísticos. Con esta medida, un piso turístico y un hotel quedan igual ante el IVA.

Fuente: artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica los artículos 20.Uno.23.º y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA. El IVA no se aplica en Canarias, Ceuta y Melilla, que tienen sus propios impuestos indirectos.

Qué tendrás que hacer como propietario

Pasar a cobrar IVA te convierte, a efectos de Hacienda, en empresario. No hace falta crear una sociedad, pero sí cumplir unas obligaciones que hasta ahora no tenías.

La cara positiva: ahora puedes deducirte el IVA de tus gastos

No todo son malas noticias. Hasta ahora, como tu alquiler estaba exento, el IVA de todo lo que pagabas para tu piso era un coste que no recuperabas nunca: el 21 % de la reforma del baño, del sofá nuevo, de la luz o de la comisión de la gestora salía directamente de tu bolsillo.

Al pasar a cobrar IVA, te conviertes en lo que Hacienda llama un sujeto pasivo no exento. Eso te da derecho a restar el IVA de los gastos vinculados a la vivienda del IVA que cobras a tus huéspedes. Y como tus gastos pagan casi siempre el 21 % y tus estancias el 10 %, la diferencia juega a tu favor.

Qué gastos te permiten deducir el IVA

• Reformas y reparaciones: obras de cocina o baño, pintura, fontanería, electricidad, climatización.

• Mobiliario y equipamiento: sofás, camas, colchones, electrodomésticos, menaje, ropa de cama y toallas.

• Suministros: luz, gas, agua e internet, si las facturas están a tu nombre.

• Comisiones de las plataformas: lo que te cobran Airbnb, Booking y el resto por cada reserva.

• Honorarios de gestión y limpieza: la comisión de tu gestora, la limpieza entre huéspedes y la lavandería.

• Otros servicios: cerraduras inteligentes, fotografía profesional, asesoría fiscal o mantenimiento.

No todo lleva IVA: la cuota de la comunidad, el IBI, los seguros o los intereses de la hipoteca no tienen IVA que deducir.

¿Cuánto te cuesta realmente? Un ejemplo con números

Veamos qué pasa cuando se juntan el IVA que cobras y el que deduces. El error más común es pensar que el impuesto te quita un 10 % de los ingresos, y no es así.

Empecemos por una sola noche. Si hoy cobras 100 € por noche, desde diciembre tienes dos opciones:

• Subir el precio a 110 €. El huésped paga el IVA y tú sigues ingresando 100 €, pero puedes perder reservas frente a la competencia.

• Mantener los 100 €. De ellos, 9,09 € son IVA y para ti quedan 90,91 €.

Pero esa no es toda la cuenta, porque falta restar el IVA que ahora deduces. Veámoslo en un año completo.

Imagina un piso turístico que factura 20.000 € al año y en el que el propietario decide no subir los precios. Los gastos llevan un IVA del 21 %:

La diferencia es de 243 € al año, un 2,2 % de lo que te quedaba, y no los 2.000 € que muchos temen. En la declaración del IVA ingresarías 1.818 € y descontarías 1.575 €.

Si en cambio subes los precios un 10 % y mantienes la ocupación, el huésped paga el IVA y tú recuperas el de los gastos: ganarías más que antes. La realidad estará entre los dos casos, y dependerá de cuánto suba el precio y de cómo responda la demanda en tu zona.

Ejemplo orientativo: gestión 3.600 €, limpieza y lavandería 2.400 € y suministros e internet 1.500 €, todo sin IVA y con facturas a nombre del propietario. Cada caso cambia según los gastos reales.

¿Subo el precio o lo asumo? Cómo decidir

No hay una respuesta única. Depende de cómo se comporte la demanda en tu zona y en cada época del año. Estos son los criterios que usamos con los propietarios:

• Si tu ocupación es alta (fines de semana, temporada alta, zonas con poca oferta), lo normal es repercutir el IVA en el precio: el huésped apenas lo nota y tú no pierdes margen.

• Si compites por precio (temporada baja, zonas con mucha oferta), conviene repercutirlo poco a poco o solo en parte, y vigilar la ocupación semana a semana.

• Si tus gastos son altos o tienes una reforma pendiente, la deducción del IVA compensa buena parte del impuesto y puedes permitirte subir menos.

• Si tienes meses flojos, el alquiler de temporada (más de 30 noches, sin IVA) puede rellenarlos.

Todo esto se puede hacer a mano, pero un sistema de precios dinámicos lo ajusta solo según la demanda real. Es lo que hacemos en Winahost con las 250 viviendas activas que gestionamos.

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¿Y las reservas que ya tengo para después del 1 de diciembre?

La regla general es que el IVA se aplica a las estancias que se disfrutan a partir del 1 de diciembre de 2026, aunque se reservaran antes. Una reserva de Navidad hecha en octubre, con el precio de octubre, llevará IVA.

Eso significa que, si no ajustas esas tarifas, el IVA saldrá de tu margen en esas reservas. Revisa ya los precios del calendario a partir de diciembre.

Si cobras un anticipo antes del 1 de diciembre por una estancia posterior, hay matices sobre el momento en que nace el impuesto. En ese caso, conviene revisarlo con tu asesor.

El otro cambio: un recargo en el IBI

El mismo decreto permite a los ayuntamientos cobrar un recargo en el IBI a las viviendas de uso turístico situadas en zonas de mercado residencial tensionado:

• Hasta un 50 % de la cuota con un solo piso turístico.

• Hasta un 100 % si tienes dos o más.

• Hasta un 150 % si tienes cuatro o más.

No es automático: cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza fiscal. Se aplica a partir del ejercicio que empiece después de la entrada en vigor del decreto, es decir, como pronto en el IBI de 2027.

¿Compensa pasarse al alquiler de temporada?

Las estancias de más de 30 noches siguen exentas de IVA, así que el alquiler de temporada gana atractivo frente al turístico. Pero no es para todos: exige un contrato de temporada con una causa real (trabajo, estudios, tratamiento médico…) y tiene otro tipo de demanda y de precio.

En las viviendas que gestionamos en Winahost ya vemos ese movimiento. Las estancias de 28 noches o más han pasado del 27,3 % al 36,8 % de las noches entre agosto de 2023-julio de 2024 y agosto de 2025-julio de 2026, y las viviendas con alguna estancia así se han duplicado, de 44 a 87.

Muchas veces la mejor opción es combinar las dos modalidades según la temporada. Te lo explicamos en nuestra página de gestión de alquiler temporal y en la guía sobre obligaciones y ventajas fiscales del alquiler por temporada.

Preguntas frecuentes sobre el IVA en pisos turísticos

¿Desde cuándo se paga IVA en el alquiler turístico?

Desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que la Diputación Permanente convalide el Real Decreto-ley 29/2026 en los 30 días siguientes a su aprobación, que fue el 6 de octubre de 2026.

¿Qué tipo de IVA se aplica a los pisos turísticos?

El tipo reducido del 10 %, el mismo que el de los hoteles.

¿Hay que pagar IVA si alquilo por más de 30 noches?

No. Las estancias de más de 30 noches con el mismo inquilino siguen exentas, como el alquiler de temporada o el de vivienda habitual.

¿Y si alquilo una habitación de mi casa?

Si es la vivienda donde tienes tu residencia habitual, sigue exento de IVA aunque la estancia sea corta.

¿Qué IVA me puedo deducir si tengo un piso turístico?

El de los gastos vinculados a la vivienda desde que te das de alta en el IVA: reformas, reparaciones, mobiliario, electrodomésticos, suministros, comisiones de las plataformas y honorarios de gestión y limpieza, siempre con factura a tu nombre.

¿Necesito crear una empresa?

No. Puedes seguir como persona física, pero tendrás que darte de alta en el censo de empresarios y presentar las declaraciones trimestrales de IVA.

¿Afecta a Canarias?

No directamente. El IVA no se aplica en Canarias, Ceuta y Melilla, que tienen sus propios impuestos indirectos.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Queda derogado y el alquiler turístico sin servicios de hotel sigue exento de IVA, como hasta ahora. Ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso tumbó el 2 de octubre de 2026. Te lo contamos en qué cambia para el propietario con el decreto Maricarmen.

Qué te recomendamos hacer ahora

Con menos de dos meses por delante, lo sensato es prepararse como si el decreto fuera a convalidarse:

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE), artículos 7 y 8. Datos de Winahost: noches de estancias de 28 noches o más sobre el total de noches reservadas en las viviendas gestionadas. Este artículo explica la norma de forma general y no sustituye el asesoramiento fiscal de tu caso concreto. Actualizado el 8 de octubre de 2026.