Decreto Maricarmen 2026: qué cambia ahora para el propietario

El decreto Maricarmen ha vuelto. El Congreso tumbó el 2 de octubre de 2026 los dos decretos de vivienda originales, el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026, pero el Gobierno los aprobó de nuevo el 6 de octubre, con algunos cambios, como el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026.

El primero está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El segundo no se aplicaría hasta el 15 de noviembre. Los dos tienen que pasar por la Diputación Permanente del Congreso. Si tienes una vivienda en alquiler, aquí te explicamos punto por punto qué te afecta hoy y qué puede cambiar.

Qué es el decreto Maricarmen y por qué ha vuelto

El nombre popular viene del desahucio de una inquilina de 87 años en Madrid, que reabrió el debate sobre el acceso a la vivienda. Estas son las fechas clave:

• 29 de septiembre de 2026: el Consejo de Ministros aprueba los RDL 26 y 27/2026, que entran en vigor el 1 y el 2 de octubre.

• 2 de octubre: el Congreso rechaza convalidarlos, por 172 votos a favor y 178 en contra el primero y 166 a favor y 184 en contra el segundo. El BOE publica la derogación ese mismo día.

• 5 de octubre: el Gobierno disuelve las Cortes y convoca elecciones generales para el 29 de noviembre.

• 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba los RDL 28 y 29/2026, con medidas muy parecidas y algunos ajustes.

• 7 de octubre: se publican en el BOE. El RDL 29/2026 entra en vigor al día siguiente, el 8 de octubre. El RDL 28/2026 fija su entrada en vigor el 15 de noviembre.

Con las Cortes disueltas, quien vota la convalidación es la Diputación Permanente, un órgano de 69 diputados donde la mayoría está en 35. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV suman justo 35. El PNV ha anunciado que apoya el RDL 29/2026 y rechaza el 28/2026.

Por qué se legisla tanto sobre el alquiler

El decreto Maricarmen no llega de la nada. El acceso a la vivienda es una de las grandes preocupaciones en España, y unos pocos datos explican por qué el alquiler está en el centro del debate.

• Faltan viviendas. Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas. Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.

• Los jóvenes se emancipan cada vez más tarde. El Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud sitúa la tasa de emancipación en el 14,5 %, un mínimo histórico, y estima que una persona joven necesitaría el 98,7 % de su salario para pagar un alquiler medio.

• La vivienda turística pesa menos de lo que parece en el total. El INE contaba en mayo de 2026 unas 341.000 viviendas turísticas, el 1,28 % del total, un 10,7 % menos que un año antes. Su peso es mucho mayor en algunas zonas de costa y centros urbanos.

Cada parte pone el foco en un sitio distinto: la falta de construcción y de suelo, la regulación del alquiler o la vivienda turística. Para el propietario, la consecuencia práctica es una normativa que cambia a menudo y que conviene seguir de cerca.

Mi inquilino me pide la prórroga de dos años, ¿tengo que aceptarla?

Desde el 8 de octubre de 2026, sí, si cumple los requisitos: que su prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores.

No estás obligado en algunos casos: si llegáis a otro acuerdo o firmáis un contrato nuevo, si necesitas la vivienda para ti o para tus familiares en los términos que fija la norma, o si renováis con una renta al menos un 5 % más baja que la actual. En zonas de mercado tensionado se aplica antes la prórroga de hasta tres años de la Ley de vivienda.

Ten en cuenta que esta prórroga depende de la convalidación. Si la Diputación Permanente tumbara el decreto, dejaría de poder pedirse, como ya pasó entre el 2 y el 8 de octubre. Guarda por escrito cualquier solicitud y su fecha, y consúltalo con un abogado si tienes dudas.

Lo que sigue igual es la duración mínima del contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 5 años si el propietario es una persona física y 7 si es una empresa, más hasta 3 años de prórroga anual si nadie avisa.

¿Puedo subir el alquiler con el IPC?

De momento, no. Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de renta tienen un límite extraordinario:

• Si tu renta está por encima del máximo que marca el sistema estatal de índices de referencia para tu vivienda, no puedes subirla.

• En el resto de casos, la subida es la que pactes de nuevo con el inquilino. Sin acuerdo, como máximo un 2 %.

Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el tope de siempre sigue siendo el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE. Si el decreto no se convalidara, se volvería a la regla general: lo que diga el contrato, que en los antiguos suele ser el IPC.

Qué cambia en el alquiler de temporada

El alquiler de temporada vuelve a tener reglas más estrictas desde el 8 de octubre:

• Necesita una causa real y acreditable de desplazamiento, como estudios, un traslado de trabajo o un tratamiento médico.

• Debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, salvo que la causa continúe.

• Si pasa de 12 meses sin justificación o se firman más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino, se trata como alquiler de vivienda habitual desde el primero, con sus plazos de 5 o 7 años.

• La subida de renta entre contratos de temporada sucesivos en la misma vivienda queda limitada por el índice IRAV.

• Si alquilas por habitaciones, la suma de sus rentas no puede superar la renta del piso completo.

Bien hecho, el alquiler de temporada sigue siendo una opción muy interesante, y además no paga IVA. Te lo explicamos en nuestra guía sobre el contrato de alquiler temporal y en la de obligaciones y fiscalidad del alquiler por temporada. Algunas comunidades autónomas tienen normas propias, así que comprueba también la de la tuya.

¿Es la vivienda turística la causa del problema?

Es una de las preguntas que más se repiten en el debate. Las cifras oficiales ayudan a ponerla en su tamaño real. Según el INE, en mayo de 2026 había en España 341.001 viviendas turísticas, el 1,28 % de todas las viviendas, y un 10,7 % menos que un año antes.

Leídas juntas, las cifras son claras. Aunque mañana todas las viviendas turísticas de España pasaran al alquiler de larga duración, no cubrirían ni la mitad del déficit. El origen principal del problema está en que, año tras año, se construyen muchas menos viviendas de las que se necesitan.

Menos pisos turísticos y, aun así, alquileres más caros

Los datos de los dos últimos años lo muestran bien. Desde su máximo de agosto de 2024, las viviendas turísticas han bajado un 15,4 %, de 403.267 a 341.001, según el INE. En ese mismo tiempo, el alquiler ha subido un 15,3 %, de 13,1 a 15,1 euros por metro cuadrado, según idealista.

Viviendas turísticas, según el INE. Precio medio del alquiler por metro cuadrado al mes, según idealista.

Si la vivienda turística fuera la causa principal, cabría esperar que una caída así moderara los precios. No ha pasado, porque unas 62.000 viviendas menos son muy pocas frente a un déficit de 750.000. El alquiler depende sobre todo de cuántas viviendas se construyen y de cuántos hogares nuevos se forman cada año.

Eso no significa que su efecto sea nulo en todas partes. En algunos barrios céntricos y municipios de costa la concentración es alta. Solo la provincia de Málaga suma 45.176 viviendas turísticas, según los datos del INE por provincias. Ahí la regulación local tiene sentido, pero a escala nacional no es el problema de fondo.

¿Qué significa esto para ti como propietario? Que el alquiler vacacional legal sigue teniendo recorrido. Con menos viviendas turísticas anunciadas, las que cumplen la normativa compiten con menos oferta. Si tu vivienda tiene licencia, o está en una zona donde se puede pedir, conviene saber cuánto podría generar antes de decidir qué modalidad te encaja. Si te inclinas por el turístico, en nuestra página de gestión de alquiler vacacional te explicamos qué incluye el servicio, cuánto cuesta y cómo nos ocupamos de la licencia, los huéspedes y la limpieza.

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¿Y lo que pasó entre el 2 y el 8 de octubre?

Durante esos seis días no estuvo vigente ninguno de los decretos y se aplicaron las reglas anteriores. Una actualización de renta o una comunicación hecha en esas fechas se rige, en principio, por la norma vigente en ese momento.

Tampoco se anula de forma automática lo que se hizo mientras estaban en vigor los primeros decretos, el 1 y el 2 de octubre. Guarda toda la documentación con su fecha, sobre todo las comunicaciones del inquilino, y consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

¿Qué pasa ahora? La votación en la Diputación Permanente

Los dos decretos tienen que convalidarse en los 30 días siguientes a su aprobación. La fecha de la votación aún no está fijada.

• RDL 29/2026: con el apoyo anunciado del PNV, tiene en principio los 35 votos necesarios. Si se convalida, sigue en vigor tal como está hoy.

• RDL 28/2026: el PNV lo rechaza y el propio Gobierno ha reconocido que hoy no tiene mayoría. Lo más probable es que no llegue a aplicarse.

Si alguno se rechaza, decae de inmediato. Tras las elecciones del 29 de noviembre, el nuevo Congreso podría tramitar estas medidas como ley. Actualizaremos este artículo el día de la votación.

Lo que vemos en las viviendas que gestionamos

En la cartera de Winahost, las estancias de 28 noches o más pasaron de ser el 27,3 % de las noches entre agosto de 2023 y julio de 2024 al 36,8 % entre agosto de 2025 y julio de 2026. Son 9,5 puntos más en dos años.

Las estancias largas pesan cada vez más en las viviendas que gestionamos, junto a las reservas vacacionales de siempre.

Si no tienes claro qué modalidad encaja con tu vivienda, te ayudamos a compararlas. Gestionamos alquiler temporal y vacacional de principio a fin: vemos contigo cuánto podría rendir tu piso con cada una y qué trámites te exige.

Datos de Winahost: reservas no canceladas de las viviendas gestionadas entre agosto de 2023 y julio de 2026, según la duración de cada estancia. Es una medida de duración, no una clasificación jurídica del contrato. Fuentes legales: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre). Última actualización: 8 de octubre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.