Decreto Maricarmen derogado, qué cambia para el propietario
El Congreso tumbó los dos decretos de vivienda el 2 de octubre de 2026. Qué pasa ahora con la prórroga de dos años, la subida del alquiler, el alquiler de temporada y los contratos firmados durante su vigencia.
El decreto Maricarmen es el nombre popular de dos normas de vivienda, el Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026. El Congreso las rechazó el 2 de octubre de 2026, después de uno o dos días en vigor.
Si tienes una vivienda en alquiler, la pregunta importante es qué pasa ahora con tu contrato. Aquí la respondemos punto por punto.
Vuelven las reglas anteriores. Desde la derogación ya no se puede pedir la prórroga extraordinaria de dos años y dejan de aplicarse los nuevos límites a la renta y al alquiler de temporada.
Lo que ocurrió mientras los decretos estaban vigentes y cumplía sus requisitos no se anula de forma automática. Hay que revisar fechas y efectos caso por caso.
La prórroga obligatoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las reglas de las zonas tensionadas siguen igual que antes.
Qué eran los decretos Maricarmen
El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 un paquete de medidas de vivienda, dividido en dos reales decretos-ley. El nombre popular viene del desahucio de una inquilina de 87 años en Madrid, que reabrió el debate sobre el acceso a la vivienda.
Un real decreto-ley se aplica desde la fecha de entrada en vigor que fija la propia norma. El RDL 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. El RDL 27/2026 se publicó el 1 de octubre y entró en vigor el 2. Después, el Congreso tenía que convalidarlos.
El 2 de octubre no lo hizo: el primero obtuvo 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo 166 a favor y 184 en contra. El BOE publicó la derogación ese mismo día.
Por qué se legisla tanto sobre el alquiler
El decreto Maricarmen no llega de la nada. El acceso a la vivienda es una de las grandes preocupaciones en España, y unos pocos datos explican por qué el alquiler está en el centro del debate.
Faltan viviendas. Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas. Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.
Los jóvenes se emancipan cada vez más tarde. El Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud sitúa la tasa de emancipación en el 14,5 %, un mínimo histórico, y estima que una persona joven necesitaría el 98,7 % de su salario para pagar un alquiler medio.
La vivienda turística pesa menos de lo que parece en el total. El INE contaba en mayo de 2026 unas 341.000 viviendas turísticas, el 1,28 % del total, un 10,7 % menos que un año antes. Su peso es mucho mayor en algunas zonas de costa y centros urbanos.
Cada parte pone el foco en un sitio distinto: la falta de construcción y de suelo, la regulación del alquiler o la vivienda turística. Para el propietario, la consecuencia práctica es una normativa que cambia a menudo y que conviene seguir de cerca.
Resumen del decreto Maricarmen, medida por medida
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El inquilino al corriente de pago podía pedirla en contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028. Hoy ya no se puede solicitar.
Límite a la actualización de la renta
Hasta finales de 2027, si la renta superaba el máximo del sistema estatal de referencia no se podía subir. En el resto de casos, salvo nuevo pacto, la subida anual no podía pasar del 2 %. Hoy vuelve la regla general.
Nuevas condiciones del alquiler de temporada
Exigía una causa temporal acreditada en el contrato y una duración superior a 31 días y, en general, no superior a 12 meses, ampliable si seguía la causa. Hoy esas condiciones no se aplican.
Renovaciones de 5 o 7 años e indemnización
El segundo decreto encadenaba renovaciones de 5 o 7 años y obligaba a indemnizar al inquilino si no se renovaba, salvo excepciones. Hoy no está vigente.
Suspensión de desahucios hasta 2030
Ampliaba la protección a hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Hoy no se aplica, aunque lo actuado durante su vigencia no se anula de forma automática.
Mi inquilino me pidió la prórroga de dos años, ¿tengo que aceptarla?
Depende de cuándo y cómo te la pidió. Una solicitud hecha después de la derogación ya no tiene base legal. Si se hizo mientras el decreto estaba vigente y el inquilino cumplía los requisitos, como estar al corriente de pago, hay que revisar la fecha y la documentación. Lo prudente es consultarlo con un abogado.
Lo que sigue en pie en 2026 es la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de siempre. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, un contrato de vivienda habitual dura como mínimo 5 años si el propietario es una persona física y 7 si es una empresa. Después puede prorrogarse año a año hasta 3 años más si nadie avisa con antelación.
Además, desde la Ley de vivienda de 2023, en las zonas de mercado tensionado el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años al terminar el contrato, salvo en los casos que prevé la ley.
¿Puedo subir el alquiler con el IPC?
Para las actualizaciones que tocan a partir de ahora, sí puedes aplicar la regla general. El límite del decreto solo afecta a las que se produjeron mientras estaba vigente y cumplían sus requisitos. El caso claro, según la OCU, es un contrato que cumplía años el 1 de octubre.
La regla general depende de la fecha del contrato. En los firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE. En los anteriores, se aplica lo que diga el contrato, que en la mayoría de los casos es el IPC.
La fecha de firma del contrato y qué índice de actualización recoge.
Si tu vivienda está en una zona de mercado tensionado, porque allí hay reglas propias para los contratos nuevos.
Que avisas al inquilino por escrito y con antelación, como marca el contrato.
Qué pasa ahora con el alquiler de temporada
El primer decreto endurecía el alquiler de temporada. Exigía una causa real y acreditada en el contrato, como estudios o un traslado de trabajo, y una duración superior a 31 días y, en general, no superior a 12 meses. Con la derogación, esas condiciones han dejado de aplicarse.
Eso no significa que valga todo.
El alquiler de temporada sigue regulado por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los tribunales exigen que la temporalidad sea real. Un contrato «de temporada» que en la práctica es la residencia habitual del inquilino puede acabar tratado como alquiler de vivienda, con sus plazos de 5 o 7 años.
Te lo explicamos en nuestra guía sobre el contrato de alquiler temporal y en la de obligaciones y fiscalidad del alquiler por temporada. Algunas comunidades autónomas tienen o preparan normas propias, así que comprueba también la de la tuya.
Y los contratos firmados mientras estaban vigentes
La derogación no borra hacia atrás lo que se hizo mientras los decretos estaban en vigor. Según la OCU, un contrato o una renovación firmados durante su vigencia no se pueden dar por nulos sin más. Hay que ver qué se pactó y qué efectos llegó a producir.
Guarda toda la documentación con su fecha, sobre todo las comunicaciones del inquilino, y consulta con un profesional antes de tomar decisiones.
¿Puede volver a aprobarse?
Es posible. El Gobierno puede aprobar un nuevo decreto con cambios para buscar otros apoyos, o tramitar las medidas como proyecto de ley, que tarda más pero permite negociarlas en el Congreso. A día de hoy no hay una fecha anunciada.
Si eres propietario, lo sensato es no tomar decisiones precipitadas y revisar bien cómo están planteados tus contratos. Iremos actualizando este artículo si hay novedades.
Lo que vemos en las viviendas que gestionamos
En la cartera de Winahost, las estancias de 28 noches o más pasaron de ser el 27,3 % de las noches entre agosto de 2023 y julio de 2024 al 36,8 % entre agosto de 2025 y julio de 2026. Son 9,5 puntos más en dos años.
Las estancias largas pesan cada vez más en las viviendas que gestionamos, junto a las reservas vacacionales de siempre.
Cómo protegerte ante tanto cambio normativo
Revisa tus contratos
Fechas, índice de actualización, preavisos y, si alquilas por temporada, que la causa esté bien justificada.
Valora un seguro de impago
Es la forma más directa de cubrirte si el inquilino deja de pagar mientras se resuelve el procedimiento.
Compara modalidades con números
Alquiler tradicional, de temporada o vacacional tienen riesgos e ingresos distintos. Lo que conviene depende de tu zona y de tu vivienda.
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Solicitar llamadaDatos de Winahost: reservas no canceladas de las viviendas gestionadas entre agosto de 2023 y julio de 2026, según la duración de cada estancia. Es una medida de duración, no una clasificación jurídica del contrato.
Última actualización: 3 de octubre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
